想在希腊买房怕踩坑？_“商改住” 房产购买注意事项省 3 万欧

计划在希腊买房，却担心选到不合规房产白费钱？尤其是热门的 “商改住” 房产，看似门槛低，实则隐藏不少细节。今天就拆解 “商改住” 房产购买的关键注意事项，帮你避开风险，还能省下约 3 万欧元税费。

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*步：确认 “商改住” 房产的合规性

买 “商改住” 房产，*要核实的就是它是否符合希腊政策要求。什么样的 “商改住” 房产才合规？

• 原用途必须是商业、工业或酒店类物业，且空置满 5 年以上，这是政策明确规定的基础条件；
• 必须完成 “用途转换审批”，拿到希腊官方部门（如市政厅）出具的书面确认文件，没有这个文件，后续无法办理移民身份；
• 避免买 “审批中” 的房产，有些中介会推荐还在走转换流程的物业，看似价格低，但可能因审批失败导致资金被套，这类房产坚决不碰。
  个人观点：建议找当地律师核查房产档案，确认所有手续齐全，这一步虽然会花少量律师费，但能避免后续几十万欧元的损失。

第二步：算清购房费用，避免隐性支出

很多人只关注房产总价，却忽略了税费和其他费用，*实际支出远超预算。“商改住” 房产能省哪些钱？又有哪些必缴费用？

• 可省费用：符合条件的 “商改住” 项目，能享受希腊政府的30% 税费减免，以 25 万欧元房产为例，单税费就能省约 3 万欧元（按 12% 基础税率计算）；
• 必缴费用：包括房产过户费（约 1.5%-3%）、律师服务费（约 1%-2%）、房产注册费（约 0.5%），还有每年的房产税（按房产评估价的 0.1%-0.6% 缴纳）。
  这里要提醒：问清中介是否包含 “用途转换费”，有些房产的转换手续费用需要额外支付，一定要提前确认并写入合同。

第三步：选对区域，兼顾居住与增值

“商改住” 房产多在城市核心区，选对区域很重要。哪些区域更值得选？

• 雅典市中心：如科洛纳基周边，配套成熟，租金回报率可达 4%-5%，适合想出租盈利的买家；
• 比雷埃夫斯港附近：港口经济带动区域发展，房价涨幅较快，未来增值空间大，适合长期投资；
• 避开偏远区域：有些小城市的 “商改住” 房产价格低，但空置率高，后续难出租也难转手，新手不建议选。
  自问自答：买 “商改住” 适合自住吗？如果喜欢热闹的生活氛围，核心区的 “商改住” 公寓很合适，交通、购物都方便；但如果偏爱安静，普通住宅可能更适合。

第四步：确认房产后续使用限制

“商改住” 房产有使用限制吗？这是很多买家容易忽略的点。

• 政策明确：通过 “商改住” 买房移民的，不能再将房产改回商业用途（如开店铺、做酒店），只能作为住宅使用；
• 租赁限制：部分区域的 “商改住” 房产允许短租（如 Airbnb），但需提前确认当地法规，避免违规被罚。
  个人经验：签约前让律师出具 “使用限制说明”，明确房产能做什么、不能做什么，避免后续因使用问题产生纠纷。

从数据来看，2024 年希腊 “商改住” 房产成交量占移民房产总量的 35%，成为很多买家的*，但合规性和费用问题仍是主要风险点。只要按以上注意事项逐一核查，不仅能顺利买到合适的房产，还能通过税费减免降低成本。*提醒：希腊房产政策可能微调，买房前*再确认*要求，确保万无一失。

注：移民政策存在变动，具体的请以咨询顾问为准。本文系信息收集/投稿,概不代表本站观点。

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